Otwock samowolą urbanistyczną stoi

W świetle całego zamieszkania w sprawie ostatnich doniesień medialnych w sprawie wielkiej dziuru chciałbym uszczegółowić kilka kwestii.

1. Budowa budynku centrum handlowo-usługowego na działkach 164/2, 164/3, 164/4, 164/5,165,166,169/1, 169/2, 169/3, 188/14, 188/19, 201/2, 201/7, 201/8,  201/9, 206/2, 206/3 obręb 43 w Otwocku nie jest samowolą budowlaną z uwagi na wydanie decyzji nr 1258/07  z dnia 12.09.2007r znak SAB.7351/155/07 której wydanie nie nie uległo skuteczniemu zaskarżeniu.

2. Decyzja ta uległa przeniesieniu z firmy Dorex na rzecz firmy Development Otwock Sp.z.o.o.

3. Decyzja nr 10/O/2016 stwierdzająca wygaśnięcie tej decyzji w części a nie w całości nie uwzględnia stanów faktycznych samowoli urbanistycznej. Uwzględnia natomiast fakt "zaginięcia lub zawłaszczenia dziennika budowy". Inspektorat pomimo wielu prób nie uzyskał dostępu do tego dokumentu.

A teraz kilka szczegółów prawych.Prawo budowlane

Przed zatwierdzeniem projektu budowlanego urzędnik państwowy bada czy zamierzenie nie narusza przepisów prawa miejscowego.

Art.35.1. Przed wydaniem decyzji opozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji

architektoniczno - budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo

decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska,

w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008r . o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

Ja wynika z wypowiedzi radnego który miał styczność z pierwszymi próbami zatwierdzenia projektu - inwestor przedkładał dokument naruszający założenia planu więc udzielano mu decyzji odmownej. patrz (  https://www.facebook.com/1547729042111345/videos/1998809387003306/?t=3271 )

Potem zatwierdzono projekt a więc można się domyślać że linia zabudowy w nowym opracowaniu nie były naruszone.

Jeśli projekt był sfałszowny i zawierał wadę wtedy mamy do czynienia z wadą rzeczy nabytej.

Wykrycie ukrytych wad projektu może nastąpić na różnych etapach procesu inwestycyjnego:

1. Przed rozpoczęciem budowy

a) może się zdarzyć,że wadliwość dokumentacji projektowej spowoduje nieuzyskanie pozwolenia na budowę, będzie tak choćby w sytuacji,

gdy projekt budowlany jest niezgodny z ustalonymi warunkami zabudowy i za - gospodarowania terenu;

b) możliwe jest również,że wykonawca przed przystąpieniem do wykonywania robót stwierdzi, że projekt jest niezgodny z obowiązującymi przepisami bądź z zasadami sztuki budowlanej.

2. Podczas wykonywania robót budowlanych

a) wykonawca bądź inny podmiot (na przykład rzeczoznawca do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych) pod

- czas wykonywania robót stwierdza, że projekt jest niezgodny z obowiązującymi przepisami bądź z zasadami sztuki budowlanej.

3. Po zakończeniu realizacji obiektu budowlanego

a) możliwe jest też, że obiekt zostanie zbudowany zgodnie z projektem i dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie okaże się, że projekt był wadliwy (bo na przykład nie uwzględniał aktualnego stanu prawnego), co spowoduje, że bez dokonania zmian w dokumentacji i w obiekcie nie będzie możliwości uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu);

b) może się również zdarzyć, że wady projektu wykryte na tym ostatnim etapie, czyli po wybudowaniu obiektu nie uniemożliwią wprawdzie uzyskania pozwolenia na użytkowanie, ale zmniejszą komfort korzystania z obiektu.

Jeżeli wykonawca stwierdził bądź przy zachowaniu wymaganej od niego staranności powinien stwierdzić, że projekt, który realizuje bądź ma realizować, nie jest zgodny z zasadami wiedzy technicznej, powinien jednak zawiadomić o tym fakcie inwestora (art. 651 k.c.).

Zalecam więc aby wydział prawny lub inwestycyjny pobrał sobie publikacje ICOPA -

"Odpowiedzialność projektanta obiektu budowlanego za wady fizyczne projektu budowlanego"

Jeśli jedna projekt jest prawidłowy a wykonawca posługuje się złą dokumentacją lub popełnia błąd ( w co nie można raczej uwierzyć ) czeka go odpowiedzialność cywilna.

Odmowa odbioru będzie dopuszczalna tylko wtedy, gdy zostanie stwierdzone, że przedmiot zamówienia wykonano niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub że wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2006 sygn. II CNP 70/06).

Do chwili obecnej brak jest opinii czy obiekt ma wady istotne i czy będzie nadawał się do użytkowania. Niemniej fakt naruszenia urbanistycznego rodzi odpowiedzialność wykonawcy i znosi z inwestora prawo do zapłaty za wady dzieła.

Art. 566. § 1. Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.

Mając na uwadze powyższe patrząc z perspektywy lat pytam - dlaczego zapłacono wykonawcy za tak zrealizowane roboty?

Zaczynajac od podstaw. Galerię zaprojektowała pracownia SMZ Architekci. 

Wykonawcą robót był .....i tu pytanie do wszystkich świętych - komu zapłacono za roboty budowlane. 

Wiadomo kto rozbierał budynki które wyglądały kiedyś tak.

https://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=486204

W chwili obecnej oczywistością jest że nadzór budowlany był na obiekcie kilkanaście razy i nigdy nie domierzył odległości obiektu od granicy, nigdy nie sprawdził kwestii zgodności z przepisami. Dziś w świetle uchylenia pozwolenia na budowę pozostaje zapytać - czy zostało ono uchylono zgodnie z prawem?

Uchylenie pozwolenia na budowę w tym przypadku powinno nastąpić w całości poprzez procedurę z art. 50 ust. 1 pkt. 4 w związku z art. 36a ust.2 ustawy Prawo budowlane

2.Organ administracji architektoniczno-budowlanej uchyla decyzje o pozwoleniu na budowę, w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust.1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Art.51.

1.Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji:

3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

I taki będzie skutek pism radnych do PINB. Decyzja uchylona wiec procedura wydania nakazu z art. 51 ust. 1 pkt. 3 uproszczona.

Nakaz będzie wydany na władających czyli spółkę Delta i Urząd Miasta Otwocka.

W przypadku nie wykonania nakazu obiekt idzie do rozbiórki i tu znów pole do kłótni pomiędzy podmitami o to czyja to będzie wina.

3.Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i

wydaje decyzję:

1) o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo

2) w przypadku niewykonania obowiązku – nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź

doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Konie z rządem temu kto ustali co zrobić z długami w KW nieruchomości i kto ma pokryć koszty projektu i zmian planistycznych. Nowa batalia o nie robienie rozbiórki lecz zatwierdzenie planu który klepnie samowolę urbanistyczną przed nami.

Króliczka nie należy łapać. Króliczka trzeba gonić.