Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego - czy opłaca się?

Większość osób posiadających kredyt hipoteczny chciałaby go spłacić jak najszybciej, aby uwolnić się od comiesięcznych rat i móc być wreszcie pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Czasami rzeczywiście przedterminowa spłata kredytu jest możliwa np. wskutek zwiększenia dochodów lub pozyskania większej kwoty pieniędzy. Czy jednak taka operacja się opłaca? W większości przypadków tak, ale muszą być spełnione pewne warunki.

Ze względu na wysoką sumę zobowiązania kredyt hipoteczny musi być spłacany na tyle długo, aby miesięczna rata była do udźwignięcia dla kredytobiorcy. Właśnie dlatego przeciętny czas trwania umowy kredytowej w Polsce wynosi 25-30 lat, ale co ciekawe, znaczna część osób spłaca całe zobowiązanie w ciągu połowy tego okresu.

W ostatnich latach wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego była opłacalna z powodu utrzymujących się niskich stóp procentowych. Nadwyżki środków nie warto było lokować na nisko oprocentowanych lokatach – lepiej było je przeznaczyć na nadpłatę rat kredytowych lub wręcz pozbyć się oszczędności w celu całkowitej przedterminowej spłaty kredytu. Warto rozważyć również zaciągnięcie kredytu gotówkowego zamiast hipotecznego.

Ostatnie obniżki stóp procentowych wiosną 2020 roku powinny utrzymać tę tendencję, choć oczywiście wpływać będą na nią także inne czynniki związane z ogólną sytuacją gospodarczą wpływającą na zatrudnienie i poziom płac.

Korzyści z wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Największą korzyścią z wcześniejszego zamknięcia umowy kredytowej jest przysłowiowy „święty spokój”. Dla wielu osób perspektywa regulowania miesiąc w miesiąc niemałych rat jest poważnym obciążeniem – nie tylko finansowym, ale też tym psychicznym. W czasie trwającej 20-30 lat umowy mogą radykalnie zmienić się plany życiowe, które może pokrzyżować konieczność spłacania dużego zobowiązania. Lepiej więc się tego obciążenia jak najszybciej pozbyć.

Korzyści z wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego jest jednak o wiele więcej:

·         zmniejszenie kosztów kredytu – przedterminowa spłata zobowiązania pozwala oszczędzić na odsetkach,

·         wykreślenie hipoteki na rzecz banku z księgi wieczystej – można cieszyć się z bycia jedynym właścicielem nieruchomości, ale także wykorzystać ją w razie potrzeby do zabezpieczenia innego zobowiązania,

·         zwiększenie zdolności kredytowej – możliwość korzystania z innych produktów kredytowych np. na cele inwestycyjne,

·         większa swoboda finansowa – wolne środki można przeznaczać na dowolne cele zamiast na spłatę kolejnych rat kredytu.

Warto także pamiętać, że pozbycie się dużego zadłużenia wzmacnia poczucie bezpieczeństwa finansowego. Nie trzeba się martwić przyszłością, a nawet można ją skuteczniej zabezpieczyć, przeznaczając wolne środki na stworzenie poduszki finansowej

Czy banki pozwalają spłacić kredyt hipoteczny przed terminem?

Udzielając klientowi kredytu hipotecznego, bank liczy na konkretny zarobek – jest on dość precyzyjnie wyliczony i określony w umowie kredytowej. Przedterminowa spłata całego zobowiązania zmniejsza zysk w postaci choćby odsetek, które przy dużej kwocie kredytu stanowią niemałą kwotę. Przy kredycie zaciągniętym na sumę około 300 tys. zł zmniejszenie okresu kredytowania tylko o 5 lat zmniejsza odsetki o około 30-40 tys. zł. Taka „strata” nie jest więc dla banku powodem do zadowolenia, ale zgodnie z prawem nie może on zabronić wcześniejszej spłaty kredytu.

Stosowne przepisy w tej kwestii zostały zamieszczone w Ustawie o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku. Według nich kredytobiorca ma prawo w każdej chwili spłacić lub nadpłacić kredyt. Bank jest zobowiązany na wniosek klienta udzielić mu informacji w ciągu 7 dni na temat wysokości opłat związanych z wcześniejszą spłatą zobowiązania, a potem także rozliczyć się z nadpłaconych odsetek i innych opłat.

Banki mają prawo naliczyć opłatę z tytułu przedterminowego uregulowania kredytu hipotecznego. W określaniu jej wysokości mają dość dużą swobodę, jeśli chodzi o umowy zawarte przed 21 lipca 2017 r. W przypadku umów zawartych po tej dacie (wtedy weszły w życie nowe przepisy), muszą przestrzegać następujących zasad:

• przy kredytach ze zmienną stopą procentową – opłata może być naliczana tylko przez 3 pierwsze lata trwania umowy, ale nie może być wyższa niż 3% spłacanej sumy;
• przy kredytach ze stałą stopą procentową – bank ma prawo naliczyć opłatę za wcześniejszą spłatę przez cały okres trwania umowy.

Komu opłaca się wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

To, czy opłaca się wcześniej spłacić zadłużenie kredytowe, zależy głównie od tego, jakie są warunki kredytu hipotecznego. Osoby, które mają umowy zawarte przed lipcem 2017 roku, powinny najpierw poprosić bank o dokładne obliczenie opłaty związanej z przedterminowym zwrotem kredytu, a dopiero potem przekalkulować, czy koszt ten zostanie pokryty przez oszczędności związane ze zwrotem nadpłaconych odsetek.

Osobom, które mają umowy ze zmienną stopą oprocentowania zawarte po 2017 roku, najbardziej opłaca się rozważyć wcześniejszą spłatę zobowiązania po 3 latach jej obowiązywania.

Warto pamiętać, że możliwa jest zarówno wcześniejsza spłaca całego zobowiązania, jak też jego nadpłata. W przypadku tej drugiej opcji można liczyć na nieco inne korzyści – na przykład na możliwość skrócenia okresu spłaty lub zmianę warunków umowy poprzez zmniejszenie wysokości miesięcznych rat.

undefined