Stara Komenda - Nie do końca osądzone cd...

Pamiętacie może mój wpis - https://iotwock.info/artykul/nieosadzone-cz1--stara/237900

To teraz po kilku miesiącach morał, jakie płynie z "błędów" własnych analizy dokumentów i czegoś, co zawsze umyka każdemu.

Zacznijmy więc historię osiedla Soplicowo od podstaw a dokładniej od "oczywistości".

W związku z zamiarem inwestycyjnym budowy nowej komendy policji powiatowej w Otwocku teren po starej komendzie miał zostać sprzedany. Miałem kiedyś dokumenty z przetargu niemniej - nie zachowałem i nie będę się procedurę przetargową zajmował.

Teren otrzymał ostatecznie jeden z budujących już w tym mieście deweloperów. Cena nie była istotna, fakt znacznego zadrzewienia działki już tak.

Historię należy, więc zacząć od "niepełnego wypisu" z planu miejscowego, jaki udzieliła deweloperowi Naczelnik Wydziału Planowania Przestrzennego w Otwocku Pani Anna G. ( oraz załącznika, który nie zgadzał się z obowiązującym dokumentem a który nadal jest w obiegu prawnym).

Wypis wydany przez Annę G według Zielonego Kasztela - nie określał sposobu "zabezpieczenia" zieleni i podobnie jak w innym Otwockim przypadku drzewa zostały wycięte.

Zjawisko wycinania starodrzewu sosnowego oraz towarzyszącym temu błędom opisywano już nie raz. Drzewa w Otwocku przegrywały w deweloperami notorycznie. ( Opisane jest, co prawda inne miejsce niemniej w powyższym wpisie cytowałem problematykę walki Zielonego Kasztela" z nagminną wycinką pod zabudowę).

https://www.rp.pl/artykul/1199357-W-Otwocku-drzewa-przegraly-z--deweloperem.html&preview=1

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/7DCF87CAC0

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/D49F7784ED

Przyglądając się inwestycji można dokonać podstawowej oceny wypisu, jaki udzieliła Anna G. inwestorowi i wyczytać z niego podstawą informację dotyczącą przeznaczenia nieruchomości

Podstawowa kwestia to obowiązujący plan miejscowy - UCHWAŁA Nr XXXII/359/2001 RADY MIASTA OTWOCKA z dnia 22 maja 2001 r.

Treść znajduje się obecnie pod likiem.

http://bip.otwock.pl/fls/bip_pliki/2018_06/BIPF56FAF29AC0DBDZ/2001_2696.pdf

W treści uchwały znajduje się definicja

§5.1.Ilekroć w dalszych przepisach niniejszej Uchwały jest mowa o:

3) przeznaczeniu podstawowym -należy przez to rozumieć takie przeznaczenia, które powinno przeważać na danym obszarze wyznaczonym liniami rozgraniczającymi,

Przeznaczeniem podstawowym nieruchomości opisywanej, jako działki 9/1, 9/2 i 9/3 w obrębie 143 w Otwocku były usługi a funkcja tzw. przeznaczenia dopuszczalnego nie powinna przeważać na terenie nieruchomości.

§5.1.Pkt. 12) UCHWAŁY Nr XXXII/359/2001 RADY MIASTA OTWOCKA

12) przeznaczeniu dopuszczalnym -należy przez to rozumieć rodzaje przeznaczenia inne niż podstawowe, które uzupełniają lub wzbogacają przeznaczenie podstawowe

Pierwszym pozwoleniem, jakie wydano na podstawie tego odpisu była decyzja Starosty Otwockiego nr 420P/07 zezwalająca na budowę 6 budynków mieszkalnych - pozwolenie to zezwalało na lokalizację obiektów funkcję uzupełniającej bez istnienia obiektów funkcji podstawowej.

Bilans obiektów tej funkcji na działce przeważał naruszając §5.1.Pkt. 12) UCHWAŁY Nr XXXII/359/2001 RADY MIASTA OTWOCKA

Następną decyzją, jaką wydał dla tego terenu Starosta Otwocki była decyzję nr 467P/08 na dwa budynki usługowo-mieszkalne. Było to pozwolenie na budowę obiektów funkcje podstawowej wydane w sytuacji istnienia znaczącej przewagi obiektów "funkcji dopuszczalnej).

Dostrzegając zagrożenie uchylenia w/w decyzji celem "zbilansowania" terenu wydano trzecią decyzję administracyjną o pozwoleniu na budowę 5 budynków usługowych Nr 1633P/08, która ostatecznie bilansuje parametry urbanistyczne nieruchomości.

Sosny oczywiście już dawno wycięto, bo "jak to można wykazać" mogły stanowić podstawę odsunięcia nowych obiektów od tzw. ściany lasu w przypadku zaklasyfikowania ich "siedliska”, jako las.

Pomimo walki za taką praktyką w świetle zbilansowania się wszystkich 3 decyzji relacja powierzchni usługowej do powierzchni mieszkalnej wyniosła

Powierzchnia lokali usługowych - 5184,59 m2

Powierzchnia lokali mieszkalnych - 5171,53 m2

( źródło - S.OS. III.1431.5.2019) i po całej batalii sądowej wszystkie decyzję "utrzymano w mocy".

Przyjmujmy, że jest ok jak to opisywałem i niech sobie te usługowe deweloper kończy. Jakoś mu to przez lata szło pod górkę, bo już dobrych kilka lat budynki "stały w stanie surowym otwartym".

W opisywanej sprawie ostatnio pokazał się nowy wątek.

W wyniku przeniesienia praw na nowego inwestora budowę ostatnich 5 budynków usługowych, co nastąpiło decyzją nr 437/2016 z dnia 30.12.2016 prawa inwestycyjne z firmy WAWA Novum udzielono firmie OBERGO sp.z.o.o.

Przyjrzyjmy się firmie, która kończy inwestycje stojących od wielu lat budynków. Pierwszy krok to dane kontaktowe, poszukiwanie podmiotu w sieci i ustalenie, czym się ona zajmuje, jaki ma kapitał oraz jaką daje gwarancje związaną z przejęciem praw i odpowiedzialności z tytułu chociażby rękojmi za roboty budowlane.

Po pierwsze kontakt - ALEJE JEROZOLIMSKIE 81 - nawet lokalu nie ma, czyli - słabo - pewnie to skrzynka kontaktowa. O jakimś telefonie do firmy czy mailu nie wspomnę. Ciężko go znaleźć.

Po drugie - KRS - Działalność podmiotu rozpoczęta w 29.10.2015r, obecnie jest to spółka, którą reprezentuje jej Prezes Pan Matczak Bartosz

KRS - 0000582578, NIP - 522-30-42-587, Regon 362863120. Kapitał zakładowy - 5 000,00 ZŁ

Firma w swoim czasie zyskała wspólnika - ELMODARE FINANCE LIMITED, który ma 100 akcji spółki o łącznej wartości 5000zł. Podmiot ma według rubryki 7 wypisu ma podobno całość udziałów. Dane wspólnika utajnione.

Można pobrać te dane z KRS zupełnego mam nadzieje, ale .... wystarczy choćby ten link dla uwiarygodnienia ustaleń.

https://krs-pobierz.pl/obergo-i5864362?fbclid=IwAR0GMU8i4BbpTXngh6QBj3T0tW5VbWIlPQD7uJv1nREUf4a_qJFguLYeEKc

Sięgnijmy, więc do danych z google - skąd pochodzi spółka ELMODARE FINANCE LIMITED

Dane o spółce znalezione w internecie - https://opencorporates.com/companies/cy/HE335370

Szczegółowe chyba tu - https://efiling.drcor.mcit.gov.cy/DrcorPublic/SearchResults.aspx?name=%25&number=335370&searchtype=optStartMatch&index=1&lang=EN&tname=%25&sc=1&cultureInfo=en-AU

Nie widzę innej spółki, która tak się nazywa w internecie. Widzę za to dobrze spółkę kapitału spod znaku "Cypr".

Morał sprawy. Mamy bardzo prężnego inwestora, który ma niewielki kapitał zakładowy do poziomu 5000 zł - jakieś obroty, które trzeba "ocenić" i ... no właśnie.

W tym miejscu pojawiają się pytania - jaką odpowiedzialność i za co kto poniesie i jaką daje rękojmie z tytułu np. sprzedaży mienia, wad robót budowlanych oraz innych roszczeń związanych z "procedurą kupna lokalu".

Możecie sobie poczytać o problemie odpowiedzialności spółek z.o.o. chociażby tu - http://prawniczy-blog.pl/?p=316

Sporo tego i trudno się oprzeć wrażeniu, że nie wiemy nic o tym nowym otwockim "deweloperze" poza tymi ustaleniami, które wymagały sporego wysiłku. Przyjmijmy, zatem, że prawa do "figurowania”, jako inwestor ma już wyłącznie OBERGO sp.z.o.o., ktoś prowadzi budowę i ktoś komuś sprzedaje wybudowane już lokale.

Co dziwi - a mianowicie użycie dawnego inwestora, jako podmiotu sygnującego budowę. Dlaczego na stronie https://www.facebook.com/OsiedleSoplicowo/ pojawia się od dłuższego czasu oferta zakupu mieszkania pod szyldem poprzedniego dewelopera nie wiem.

Operacje kupna sprzedaży po numerze telefonu prowadzą w google do citihome.eu. Wiadomo, że przynajmniej pośrednik lokalny i z doświadczeniem w świadczeniu takich usług. Przynajmniej to wiemy, kto stoi za numerem telefonu.

Krzysztof Falkowski
Specjalista do sp. sprzedaży
507847874
[email protected]

Ogłośmy mały sukces. Coś w Otwocku drgnęło. Nowe mieszkania idą na sprzedaż. Jest dobrze. Budowa latami stała, w końcu ruszyła, kończą osiedle Soplicowo - jest "git".

No właśnie ale .... coś pominęliśmy. Bilans funkcji zabudowy? Podawałem go powyżej. Mała analiza danych z treści pozwoleń udzielonych przez Starostwo.

Plan miejscowy zobowiązuje do zachowania przewagi funkcji usług, które mają mieć > niż 50 % powierzchni użytkowej wszystkich budynków ( tak wynika z szeregu wypisów oraz zaświadczeń wydawanych inwestorowi ).

Bilans powierzchni lokali, jaki wynikał z trzech pozwoleń na budowę to

Powierzchnia lokali usługowych - 5184,59 m2

Powierzchnia lokali mieszkalnych - 5171,53 m2

6 budynków mieszkalnych, dwa usługowo mieszkalne i 5 usługowych. Razem 13. No na styk jak widać już z samych pozwoleń.

W dniu 13 marca Prezydent Miasta Otwocka wydał zaświadczenie o "dopuszczalności" zmiany sposobu użytkowania budynków oznaczonych nr. 29E, 29F, 29G, 29H, 29J zlokalizowanych przy ul. Poniatowskiego na działce nr 16 obręb 142 w Otwocku na cele mieszkalne pod warunkiem "utrzymania w obiektach realizowanych na terenie działki nr. 16 w obrębie 142 przewagi powierzchni przeznaczonej na przeznaczenie podstawowe”, które na obszarze UN opisane są, jako "usługi inne".

Powyższe wydano pod rygorem zachowania zapisów par. 5 ust. 1 pkt. 13 planu miejscowego.

W dniu 19 kwietnia 2018r inwestor wystąpił do Starostwa Otwockiego o "zmianę sposobu użytkowania" 2 budynków usługowych na cele mieszkalne.

Na w/w wniosek nie wniesiono sprzeciwu. Dlaczego?

Do tej pory nie ustalono przecież przekształceniu mogło w obu budynkach ulec tylko kilka metrów łączna powierzchni funkcji to 10356.12 m2 połowa to 5178,06 m2 a różnica wobec usług to 6,53 m2. Kalkulator w dłoń i powtórzcie obliczenia, jeśli się mylę.

Morał. Ani jeden lokal nie mógł być przekształcony, bo różnice w bilansie wynosiła tylko około 13m2.

Dlaczego zatem lokale usługowe przekształcono? Dlaczego przy tak równym bilansie zabudowy ktoś uzyskał prawo do zmiany przeznaczenia aż dwóch budynków? Dlaczego PINB odmówił "zbadania sprawy?" prosząc mnie o "odpis z KW" i dowód prawa własności działki a przypadku niedostarczenia dokumentu poinformował, że sprawą się nie zajmie?

Kto kupił lokale w budynkach 29H i 29 I które przekształcono wnioskiem z 19 kwietnia 2018r wbrew zaświadczeniu i warunkowi zawartemu w zaświadczeniu Prezydenta Miasta Otwocka z 13 marca 2018r ? Mam nadzieje, że ktoś, kto wie, co ma dalej zrobić i jak ze sprawy wybrnąć. Może Prezydent Otwocka zgodzi się na zmiany w/w planu miejscowego i klepinie opisaną w studium funkcję MW dla całości? I będzie "git".

Tego nie dowiemy się sami. Może Starosta Otwocki lub radni czy to gminy czy powiatu udzielą wam odpowiedzi. Wiadomo natomiast że wydział Architektury i Budownictwa nadzorował w owym czasie Pan Mariusz Okoński. Dlaczego przepuścił wniosek i czy będzie za to odpowiadał ? Wiadomo żę stracił pełnioną funkcję? Czy potrzeby w Starostwie audyt zgłoszeń zmian sposobu użytkowania?

Pytanie do was - mieszkańcy Otwocka? Czy możemy wiedzieć kto buduje i kto kończy osiedla. Możemy mieć pewność chociażby "kontaktu" z inwestorem czy może on mieć biuro w Otwocku, prospekt jakiś dotyczący niezbednych zabezpieczeń i gwarancji związanych z zakupem lokalu.

Swojego czasu firma Novum takie biuro miała i można było tam pójść i porozmawiać z pracownikiem firmy. Gdzie można pójść i porozmawiać z przedstawicielem Obergo sp.z.o.o. nie wiem.

Uwaga. Powyższe informacje poddano dalszym ustaleniom i obliczeniom w oparciu w oparciu o pismo S.OS. III.1431.26.2019 z dnia 03.04.2019 sygnowane przez Starostę Otwockiego Cezarego Łukaszewicza oraz pismo S.OS. III.1431.5.2019 stanowiące odpowiedź w sprawie niepewności dotyczącej "prawidłowości zachowania bilansu zabudowy" względem planu miejscowego.

Pismo S.OS. III.1431.5.2019 nie podawało ani nie uwzględniało w mojej ocenie zmian bilansu podanych w dokumentach innych niż pozwolenia na budowę.

Uwaga - niniejsze wystąpienie ma charakter poglądowy a jego "potwierdzenie" przez potencjalnych nabywców lokali lub organy administracji państwowej lub media winno być potwierdzone po analizie oryginałów wszystkich pozwoleń na budowę, wszystkich pozwoleń na użytkowanie i wszystkich wniosków o zmianę sposobu użytkowania jak również odpisów z planu miejscowego lub zaświadczeń z nim związanych.

Opracowanie to kieruje natomiast uwagę "mediów" lokalnych, które mogą chcieć potwierdzić powyższe "ustalenia" celem określenia czy mamy znów do czynienie z chaosem administracyjnym czy też jest to świadectwo czynów "nagannych" i wymagających społecznej reakcji.

Na powyższe mam niezbędne dokumenty które wydało mi Starostwo Otwockie w związku z prośbami o udzielenie informacji publicznej. Dokumentów udostępnionych nie publikuje między innymi z powodu RODO.