Wuzetki bezterminowe czy tylko na 5 lat? Sprawdzamy zmiany w prawie i postęp prac nad planami ogólnymi w powiecie otwockim

W 2025 roku temat tzw. wuzetek oraz planów ogólnych zdominował rozmowy inwestorów, właścicieli działek i samorządów. Zmiany w przepisach sprawiły, że do urzędów masowo trafiały wnioski o decyzje o warunkach zabudowy. Wyjaśniamy, skąd to zamieszanie, które wuzetki są bezterminowe, a które wygasną po 5 latach oraz jak idą prace nad planami ogólnymi w gminach powiatu otwockiego.

Wuzetka, czyli decyzja o warunkach zabudowy (WZ), to dokument potrzebny do uzyskania pozwolenia na budowę tam, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Co ważne, o WZ może wystąpić nie tylko właściciel działki, ale także najemca, dzierżawca czy osoba planująca zakup nieruchomości.

Zgodnie z nowelizacją ustawy z 2023 roku, od 1 stycznia 2026 r. wuzetki miały wygasać po 5 latach od dnia, w którym stały się prawomocne. To właśnie ta perspektywa sprawiła, że w 2024 i 2025 roku inwestorzy masowo składali wnioski – licząc na bezterminowe decyzje.

5 listopada 2025 r. uchwalono kolejną nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Precyzuje ona, które decyzje o warunkach zabudowy zachowują bezterminowy charakter.

Najważniejsze zasady są następujące:

• wuzetki wydane na podstawie wniosków złożonych do 16 października 2025 r. będą bezterminowe, nawet jeśli staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 r.,

• decyzje, których wnioski złożono po tej dacie i które nie uprawomocnią się do końca 2025 r., będą ważne tylko 5 lat,

• pięcioletni termin liczony jest od dnia prawomocności decyzji, czyli momentu, gdy nie można jej już zaskarżyć do sądu.

Zmiany te są krytykowane przez prawników jako nierówne traktowanie wnioskodawców, ale obowiązują i mają realny wpływ na rynek nieruchomości.

Nowelizacja wprowadziła także rozwiązania, które mają odciążyć samorządy. Do końca 2026 roku zawieszono naliczanie kar finansowych za przekroczenie terminów wydawania wuzetek oraz decyzji celu publicznego. Terminy te zaczną biec na nowo od 1 stycznia 2027 r.

Uproszczono również procedury związane z planami ogólnymi – większość instytucji nie będzie już uzgadniać projektów, a jedynie je opiniować. Dotychczasowe uzgodnienia automatycznie stały się opiniami, co pozwala gminom szybciej prowadzić prace planistyczne.

Plan ogólny gminy to nowy, kluczowy dokument planistyczny, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań. Każda gmina musi go uchwalić do 30 czerwca 2026 r.

Po tej dacie:

• studia uwarunkowań stracą moc,

• w gminach bez planu ogólnego nie będzie można wydawać decyzji o WZ,

• nie będzie możliwe uchwalanie nowych MPZP.

Dla mieszkańców i inwestorów oznacza to jedno: brak planu ogólnego może całkowicie zablokować nowe inwestycje.

W powiecie otwockim niemal wszystkie gminy rozpoczęły prace nad planami ogólnymi już w 2024 roku. Wyjątkiem jest miasto Otwock, gdzie uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego podjęto dopiero 3 września 2025 r.

Najbardziej zaawansowane są:

• Józefów – posiada już projekt planu ogólnego, jest na etapie uzgodnień, dostępny do wglądu w BIP,

• Osieck – projekt planu jest gotowy i znajduje się na etapie uzgodnień. dostępny na BIP Osiecka

Pozostałe gminy, w tym Karczew, Celestynów, Wiązowna, Kołbiel i Sobienie-Jeziory, są na etapie opracowywania projektów.

Czy gminy zdążą do 30 czerwca 2026 r.? To wciąż znak zapytania. Jak przekazał portal samorzad.infor.pl, dane rządowe pokazują, że w skali kraju tylko ok. 30 proc. gmin ma gotowy projekt planu. Te samorządy mają największe szanse, by zmieścić się w terminie.

[Mapa ukazująca postępy prac nad planem ogólnym w gminach - Źródło: geoportal-krajowy.pl]

Jeśli planujesz budowę:

• sprawdź, czy Twoja wuzetka jest bezterminowa czy pięcioletnia,

• śledź prace nad planem ogólnym w swojej gminie,

• bierz udział w konsultacjach społecznych i składaj wnioski – to realny wpływ na przyszłe możliwości zabudowy.

Najbliższe miesiące będą kluczowe dla ładu przestrzennego w całym powiecie otwockim.

#powiatotwocki #wuzetki #planogólny #prawoBudowlane #zagospodarowaniePrzestrzenne #nieruchomości #inwestycjeLokalne