Studium zagospodarowania przestrzennego wyklucza budowę osiedla w Rudce

Oponenci budowy dużego osiedla mieszkaniowego w Rudce, o czym już wielokrotnie pisaliśmy na łamach iOtwock.info, chociaż zasadniczo nie są przeciwni inwestycji, mają zastrzeżenia co do jej skali oraz obawiają się negatywnych skutków, jakie może ona przynieść środowisku naturalnemu. Wojna na prawnicze argumenty i pisma w tej sprawie, tocząca się pomiędzy Urzędem Gminy Wiązowna i inwestorem Rafałem Piontkiem a częścią miejscowej społeczności, trwa i póki co, wydaje się nie mieć końca…

Tak już jakoś jest, że zainteresowani zwykle dowiadują się o sprawach, które ich dotyczą, jako ostatni. Dlatego, aby trzymać rękę na pulsie i na bieżąco śledzić plany inwestycyjne związane z miejscem swojego zamieszkania, mieszkańcy Rudki zwrócili się do Urzędu Gminy Wiązowna o ustanowienie ich stroną w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia warunków zabudowy dla działki 311/4 należącej do Rafała Piontka. Zrobili to formalnie, pismem wysłanym do urzędu gminy, 23 października 2019 roku, przez przewodniczącą osiedla Marię Waloch, uzasadniając swą prośbę tym, że „przekształcenie charakteru działki z turystycznego na przemysłowy, w wyniku - niezgodnych z prawem (w ich ocenie - przyp. red.) działań inwestora, może odbyć się ze szkodą dla mieszkających tu ludzi”.

Wniosek o dokonanie zmian w gminnych rejestrach, Rafał Piontek złożył w 2018 roku. Po sprzeciwie mieszkańców, postanowił go jednak wycofać. Nie przeszkodziło mu to jednak w przeprowadzeniu pod inwestycję zmian antropogenicznych terenu, polegających na nielegalnym wyrębie drzewostanu na terenie Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu oraz rezerwatu Świder oraz w częściowym zasypaniu starorzeczy. Pisaliśmy o tym na naszych łamach w następujących artykułach:

W odpowiedzi na pismo wystosowane przez przewodniczącą osiedla, 4 listopada 2019 r. przyszła odpowiedź z Wydziału Planowania Przestrzennego Urzędu Gminy Wiązowna z informacją, że: (…) „spontanicznie powołany do  życia przez część mieszkańców „Komitet Protestacyjny” nie działa w imieniu własnym i nie ma zdolności administracyjno-prawnej do samodzielnego uczestnictwa na prawach strony w postępowaniu administracyjnym”. Sprawa reprezentacji mieszkańców osiedla w rozmowach z urzędem gminy, utknęła więc w miejscu.

Wróciła ponownie w marcu 2020 roku, gdy Zakład Gospodarki Komunalnej w Wiązownie ustalił warunki techniczne umożliwiające przyłączenie nowego osiedla w Rudce do sieci kanalizacyjnej. To tzw. etap przedprojektowy określający ramy środowiskowe planowanej inwestycji, która pozostawała wówczas na etapie uzyskiwania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych. W piśmie z 7 listopada 2020 r. Wydział Planowania Przestrzennego Urzędu Gminy w Wiązownie przekazał przewodniczącej osiedla informację, że jeśli „inwestor wystąpi z wnioskiem o realizację inwestycji, to może zostać zobligowany (przez gminę - przyp. red). do wykonania tzw. inwestycji towarzyszącej czyli sieci kanalizacyjnej”.

Informacje o planach budowy na osiedlu kanalizacji, podzieliły mieszkańców Rudki i spowodowały, że większość z nich początkowo, zareagowała na nie z entuzjazmem. Optymistyczne nastroje nie trwały jednak długo i niebawem uległy radykalnej odmianie. Jeden z mieszkańców Żanęcina, Apoloniusz Jurczak, w piśmie z 2 września 2020 r. wysłanym do Urzędu Gminy w Wiązownie, tak skomentował tę sprawę:  (…) „Inwestor Rafał Piontek planuje w Rudce na działce 311/4 budowę ogromnego osiedla, które nie może powstać bez kanalizacji. Wójt przedstawia w mediach publicznych oficjalne stanowisko, że popiera tę inwestycję z powodu dużych korzyści finansowych dla gminy. To niezrozumiałe, dlaczego gmina określa się - w tym przypadku (red.) - jako inwestor, chociaż w rzeczywistości jest nim Rafał Piontek. (…) Wobec powyższego, proszę o anulowanie wszystkich moich podpisów, które - wprowadzony świadomie w błąd, złożyłem pod tym projektem. (…) Oświadczam, że Rafał Piontek, który przychodził do mnie i do sąsiadów, i namawiał do wyrażenia zgody na przeprowadzenie kanalizacji przez moje działki, zataił prawdę, (…) w celu uzyskania korzyści dla realizacji prywatnej inwestycji. Po zapoznaniu się ze stanem faktycznym, definitywnie wycofuję moją zgodę na przebieg kanalizacji przez moje działki”.  Takie stanowisko nie było odosobnione. Rafał Piontek chodził, przekonywał, padały z jego ust stwierdzenia o „możliwym pociągnięciu oponentów inwestycji do odpowiedzialności finansowej, gdyby doszło do jej opóźnienia”, ale ostatecznie niczego nie wskórał (https://iotwock.info/artykul/czy-ekolodzy-maja-racje/1348092). Ludzie zaczęli wycofywać swoje poparcie dla tej inwestycji. Sprawa kanalizacji w Rudce, do której można by w przyszłości podłączyć nowo wybudowane osiedle, weszła w stan… „zawieszenia”.

Widząc jednak, że plany budowy osiedla nabierają tempa, w marcu 2021 roku, część mieszkańców Rudki, która domaga się korekty jego skali  i poszanowania  uwarunkowań środowiskowych dla miejsca, które posiada wyjątkowe walory krajobrazowe i przyrodnicze, postanowiła zawiązać Stowarzyszenie Obrony Rudki („Nad Świdrem”). 16 marca 2021 r. decyzją nr 2/2021, zostało ono wpisane do ewidencji stowarzyszeń zwykłych prowadzonej przez Starostę Otwockiego i mogło zacząć działać.

Wystąpiło m.in. wraz z Moniką Gajowy-Dzido, której posesja sąsiaduje bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, do Wydziału Przestrzennego Urzędu Miejskiego w Otwocku, z wnioskiem o udzielenie informacji na temat planów zagospodarowania przestrzennego oraz form ochrony przyrody na lewym brzegu Świdra na odcinku sąsiadującym przez rzekę z działką o nr ew. 311/4,  31 marca 2022 r. Na pismo odpowiedziała naczelnik wydziału - Elżbieta Salamończyk, która zwróciła uwagę na to, że „realizacja osiedla, w skali opisanej we wniosku, wiązałaby się z drastycznym naruszeniem przepisów (…) dot. ochrony przyrody oraz z nieodwracalnymi zniszczeniami walorów przyrodniczych i krajobrazowych”. Wyjątkowy charakter działki, na której ma powstać osiedle potwierdza również wypis ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Wiązowna z 18.11.2022 r. zatwierdzony uchwałą nr 107.LIX.2018 Rady Gminy z 28.08.2018 r., w którym czytamy, że: „działka ew. 311/4 (…) położona jest w granicach obszarów oznaczonych na rysunku studium symbolami: 27.04 U i 27.02.ZL”. Pierwszy z symboli oznacza, że teren inwestycji „Rudka” związany jest z obsługą ruchu turystycznego, na którym dopuszcza się tylko inwestycje związane z funkcją terenu, czyli de facto obowiązuje na nim… zakaz budownictwa mieszkaniowego. Drugi natomiast zabrania lokalizowania na tym terenie nowej zabudowy, za wyjątkiem  inwestycji związanych z gospodarką leśną.

Potwierdza się zatem opinia przedstawicielki Stowarzyszenia „Światowid” (o której pisałem w artykule: https://iotwock.info/artykul/czy-ekolodzy-maja-racje/1348092), że studium nie dopuszcza na terenie działki 311/4 całościowej zabudowy mieszkaniowej. Oprócz tego, dla działek leśnych nie uchwalono miejscowego planu dopuszczającego ich zabudowę, a to oznacza, że inwestycja planowana przez Rafała Piontka nie jest możliwa do realizacji na tym terenie.

Wobec takich faktów rodzi się więc pytanie, na jakiej podstawie prawnej, wójt gminy Wiązowna chce  decydować o budowie w tym miejscu nowego osiedla i to jeszcze w takiej skali? Zgodnie z art. 35 ustawy Prawo budowlane, projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany muszą być przecież zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bądź z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli takiego planu nie ma. Ustalenia studium, mimo że nie muszą być wprost przeniesione do postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie mogą być również ze sobą sprzeczne!  

Prawo mówi jasno. Kluczowym aktem planowania, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To on określa przeznaczenie terenu i umożliwia realizację inwestycji. Studium zaś to akt gminny wewnętrznie obowiązujący, skierowany nie tyle do użytkowników przestrzeni, co do organów gminy. Jeżeli studium nie dopuszcza określonych inwestycji, to nie jest również możliwe uchwalenie korzystnego planu dla inwestora.

Andrzej Idziak