Czasem zdarzy się błąd

Człowiek jest istotą omylną i wielkość swoją rozumie po zdolności do wyciągania wniosków. Wielu z nas czasem zdarzy się błąd. Niestety z różnych powodów nie wszyscy potrafimy się do niego przyznać. Znacznie łatwiej jest nam wytykać potyczki cudze niż dotrzec u siebie czyny "niegodny" lub "rodzące konsekwencje".

Mamo - zbiłem wazon - nie chciałem. Prosta konsekwencja lepsza niż walka z pytaniem "kto to zrobił". Z samego faktu przyznania się do błędu lub jego skutku nie wynika natomiast nauka o tym "co zrobić" aby zadośćuczynić lub naprawić w sobie to co prowadzi do popełniania błędów.

Z problem braku woli poniesienia odpowiedzialności za banalnie prosty błąd spotkałem się dość dawno temu. Mijają właśnie prawie dwa lata gdy zwrócono mi uwagę na inwestycje Przedsiębiorstwa Budowlanego Stocki sp.z.o.o. Zainteresowanie moje pojawiło się z dwóch stron. Dobry znajomy poprosił aby udzielił mu rady w sprawie "strefy oddziaływania" i "prawa do bycia stroną" w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Był to czas gdy przepisy ulegały zmianie i problem określania do kogo urząd ma wysłać informacje o udzieleniu pozwolenia na budowę rozwiązano poprzez zobligowanie projektant do określenia strefy oddziaływania.

W tym czasie dawna praktyka powiadamiania wszystkich wokół zmieniła się w praktykę nie powiadamiania nikogo o fakcie udzielenia zgody na zabudowę "działki" naszego sąsiada. I z takim właśnie problem do Rady Gminy Otwock przyszli mieszkańcy jednej z działek, którym nowa inwestycja odcineła dostęp do ich nieruchomości. Z pomocą radnych ustalono jeden z istotny fakt - jedna z działek na której zabudowę udzielono pozwolenia nie należała do inwestora. Sam fakt, że deweloper poświadczył prawo do "dysponowania nieruchomością na cele budowalne" bez prawa chociażby dzierżawy rodził poważne skutki prawne. 

Oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowalne została wprowadzone po to aby nie przynosić do urzędu dokumentów prawa własności w tym dość kosztownych w powieleniu aktów notarialnych. Wprowadzenie tego oświadczenia ograniczyło obrót kopiami takich aktów co ostatecznie zniosło również ryzyko np. "sprzedaży" naszej działki osobom trzecim.

W zamian ustawodawca zawarł w tym oświadczeniu jeden warunek wynikający ze świadomości odpowiedzialności karnej z art. 233 KK.

Art. 233. § 1. Kto, składając zeznanie mające służyć za dowód w postępowaniu sądowym lub w innym postępowaniu prowadzonym na podstawie ustawy, zeznaje nieprawdę lub zataja prawdę, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Trzeba w tym miejscy pamiętać o jednym - urząd ufa nam i nie sprawdza czy jesteśmy właścicielami działki którą wpisujemy do wniosku o udzielenie nam pozwolenia i to my narażamy urzędnika na popełnienie tego błędu. Dlatego jest on wolny od odpowiedzialności za "zaufanie nam" i to my poświadczając nieprawdę działamy "na własną szkodę".

Sprawa dzierżawy działki 47/2 obręb 94 położonej przy ulicy Kościuszki w Otwocku była przez wiele miesięcy przedmiotem badania szeregu komisji i urzędników w tym radnych zasiadających w komisji rewizyjnej. Wśród tych radnych jest Pan Dariusz Piętka który z zawodu posiada wystarczające doświadczenie aby wiedzieć na czym polegał błąd inwestora. W toku prac komisji powiadomiono szereg organów w tym Wojewodę Mazowieckiego o fakcie nie posiadania przez inwestora prawa do jednej z działek. 

Pomimo całej masy pracy i starań "dość niekompetentnych" urzędników i radnych w dniu 9 stycznia 2015r Prezydent Miast Otwocka podpisał umowę dzierżawy w/w nieruchomości z datą obowiązywania od 1 kwietnia 2014r.

Pozwolenia na budowę nr 265 P/2014  znak SAB.6740.1487.2013.2014PT  wydano dnia 31 marca 2014r. Zbierżność dat nieprzypadkowa.

Trudno ocenić czy to błędy radnych, urzędników, biegłych z komisji architektoniczno-urbanistycznej która doradzała Prezydentowi Miasta Otwocka spowodowała taką a nie inną decyzję niemniej po zapoznaniu się z charakterem umowy - a jest to umowa dzierżawy rodzi się pytanie - czy taka umowa pozwoli na "scalenie" nieruchomości pozwalające prawidłowo określić udział nabywcy lokalu w gruncie. Z pewnością nie może on się stać stroną tej umowy więc już sama dzierżawa działki której deweloper potem może nie móc nabyc od miasta była błędem. Taką działkę należało sprzedać deweloperowi - o ile sprzedaż ta byłaby dopuszczalna prawnie.

Jako bloger w czerwcu 2015 roku napisałem do Ministra przy okazji konsultacji społecznych do projektu rozporządzenia ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 7 sierpnia 2013 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U z 2013 r., poz. 1013) pytajac czy nie można zrobić tak aby budynek lub budynki mogły powstawać tylko na "jednej działce".

Podając Ministrowi przykład w postaci patologii w toku postępowanie SAB 6740.1487.2013 6740.572.2012 prowadzonego w Powiecie Otwockim

Treść osnowy decyzji opisywanej brzmiała

"Budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem podziemnym na działce  nr ew. 47/2, 49, 50/2 w obr. 94 przy ulicy Kościuszki w Otwocku"

Była to decyzja zamienna która zawierała szereg błędów już w samej treści.

1 ) Jeśli obiekty mają garaże indywidualne to - mamy do czynienia z błędem językowym. Dla dwóch budynków mielibyśmy wtedy w pozwoleniu

Budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi na działkach  nr ew. 47/2, 49,, 50/2 w obr. 94 przy ulicy Kościuszki w Otwocku  

2 ) Jeśli mamy termin "na działce" to jest to tryb pojedynczy, jeśli iterujemy 2 działki to użyć należy liczby mnogiej " na działkach".

Pozorne czepanie się szczegółów

3 ) W decyzji brak jest sformułowania w jakiej formie zabudowy znajdują się obiekty. Można się bowiem spotkać z sytuacją gdy budynek wielorodzinny będzie w zabudowie zwartej i jego kwalifikacja jest wtedy trudna bo obiekt oddziela tylko dylatacja. Może mieć on natomiast wspólny dach, ciągłe fundamenty itp.

Problemem nowej decyzji jest natomiast fakt iż sumuje się ona z decyzją poprzednią pozwolenia na budowę "jednego budynku" co zmusza do przyjęcia iż są to "odrębne" decyzje" - pierwsza na jeden obiekt, druga na pozostałe dwa i znajdujący się pod wszystkimi trzema garaż.

W międzyczasie zapytałem o to samo zagadnienie Komendę Główną Straży Pożarnej. Ta przekazała moje pytanie do Powiatowego Komendanta Straży Pożarnej. Odpowiedzi w sprawie obiektu udzielono mi 5 maja 2015r. W ocenie st. bryg. Mariusza Zabrockiego opisywana zabudowa stanowi w rozumieniu przepisów techniczno-budowanych jeden budynek z jednym garażem. Był to pierwszy przedstawiciel organu który się nie pomyli.

Niestety pomimo prób zwrócienia uwagi na fakt "problemu" sporządzenia protokołu z kontroli "jednego" lub "trzech obiektów". Wliczając odrębnie kwalifikowany garaż nawet czterech. Przedstawiciel organu nie podjął żadnych działań mających na celu przeciwdziałanie dalszemu poświadczaniu nieprawdy. Nie powiadomi o swoim stanowisku znajdującego się o rzut beretem kierownika PINB.

W dniu 13 sierpnia 2015r Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił mi odpowiedzi na dość ważne pytanie dotyczące sposoby rozumienia przepisów technicznio-budowlanych w zakresie rozróżnienia sytuacji - kiedy obiekt znajdujący się w zabudowie szeregowej jest obiektem samodzielnym. ( http://prawobudowlane.bloog.pl/id,351102105,title,Zabudowa-szeregowa-czy-wielorodzinna,index.html )

Zaglądając na stronę dewelopera otrzymamy następującą informacje

"Osiedle składa się z zespołu trzech budynków kilkurodzinnych, każdy po 12 lokali. Osiedle zlokalizowane jest przy ul. Kościuszki w Otwocku. W pobliżu znajduje się stacja PKP, przedszkola, szkoły, sklepy i przystanki autobusowe. Jednocześnie budynki są oddalone od ulicznego zgiełku. Pod budynkiem znajduje się hala garażowa. Na terenie zaś przewidziano miejsca wypoczynku dla mieszkańców oraz zabawy dla dzieci. "

To albo jeden albo trzy. I znów ktoś się pomylił ? 

W dniu 14 października 2015r za wiedzą i z pomocą radnego Jarosława Margielskiego przekazałem przygotowaną dla niego opinię dotyczącą sprawy naruszenia planu miejscowego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Otwocku.

W czasie prac komisji rewizyjnej budowę już raz kontrolowano inwestycje - stwierdzając jej realizację zgodnie z projektem. W tym przypadku materiał dowodowy był poważniejszy. W dniu 13 listopada ( prawie miesiąc później ) PINB przekazał sprawę "zgodnie z właściwością" do wydziału architektury przy Starostawie Otwockim. 

Z uwagi iż sprawa pozwolenia na budowę była przedmiotem skargi Starostwo Otwockie nie zajęło stanowiska w sprawie "tak prostej" z powodu nie dysponowania jej aktami. Starosta Otwocki nie podjął się również żadnych starań o pozyskanie kopii projektu z nadzoru budowalnego celem ustalenia czy jego pracownik nie popełnił błędu.

Nic się nie zdały skargi na działania PINB które nie widziało prostego błędu w określeniu formy zabudowy.

Z uwagi na skalę zjawiska i ryzyko pojawienia się poszkodowanych skierowałem sprawę do prokuratury oraz niezależnie zgłosiłem ją na policję. W dniu 18 grudnia 2015r zostałem przesłuchany. Bardzo dokładnie wyjaśniłem śledczemu w czym rzecz. Jako laik - zrozumiał i za zgodą ówczesnego komendanta podjął się niezależnie od faktu postępowania prokuratorskiego śledztwa w sprawie.

Komendant miał świadomość, iż 20 listopada 2015r Prokuratora w Otwocku wydałą postanowienie o odmowie podjęcia się śledztwa w sprawie. Swoista niesubordynacja komendanta względem prokuratora skończyła się bardzo szybkim zakończeniem sprawy i przekazaniem akt śledztwa do sądu wraz z moim zażaleniem.

Akta sprawy D-4893/15 do wglądu w Prokuraturze Rejonowej.

"W rzeczywistości struktura funkcjonalna obiektu tj. realizacja garażu podziemnego prowadzi do wniosku, iż na działce zaprojektowano i wybudowano jeden obiekt"

|Zarówno nieprawidłowo sporządzenie projektu jak i nieprawidłowe zatwierdzenie liczebności obiektów ma istotne znaczenie prawne z uwagi na zapis § 6 ust. 2 w związku z  §1 ust. 3 uchwały Nr XXII/221/2001 RADY MIASTA OTWOCKA z dnia 4 lipca 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "Samorządowa".

„ Ilekroć w przepisach niniejszej uchwały jest mowa o zabudowie kilkurodzinnej - rozumie się przez to budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż dwanaście mieszkań lub zespół takich budynków”.|

" To o co prosiłem w tej sprawie to zabezpieczenie oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jak wiadomo treść tego oświadczenia jest załącznikiem do dokumentów postepowania administracyjnego i nie występuje w projekcie budowlanym – jeden egzemplarz dokumentu może zostać podmieniony lub zaginąć co uniemożliwia określenie kto dokonał przestępstwa."

W dniu 10 marca napisałem do sądu - do sprawy II Kp 465/15 między innymi te słowa.

"Mając powyższe na uwadze wskazuje potrzebę bardzo dokładnego określenia czy nie zachodzi w tym przypadku również podstawa naruszenia praw osób trzecich celem określenia „grupy”  poszkodowanych powyższym przestępstwem. Moje działania wynikają wprost z zapewnienia podstaw do stosowania art. 441 i 442 KC w przedmiocie sprawy."

Już w tym momencie istniało ryzyko zakupu lokalu rodzące faktycznie skutki prawne w sytacji konieczności uporządkowania sprawy liczebności obiektów.

"Art. 442[1]. § 1. Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

§ 2. Jeżeli szkoda wynikła ze zbrodni lub występku, roszczenie o naprawienie szkody ulega przedawnieniu z upływem lat dwudziestu od dnia popełnienia przestępstwa bez względu na to, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia"

Niestety w bardzo lakoniczny sposób sąd przyznał racje prokuraturze. Oddalił skargę. Uzasadnienia merytorycznego punkt po punkcie brak - zarzucono ogólny brak "przedstawienia" dowodów na popełnienie przestępstwa. A ja dowodów takich przedstawić nie mogłem wprost.

To nie był koniec walki z "błędem". Pozorne błędy urzędnika czy rutyna spowodowały że nie zajrzał on do projektu i nie pojął błędu projektanta który jeden budynek opisał jako trzy. Nie zrozumiał błędu kierownik budowy ani jej inspektor, nie dostrzegł inspektor nadzoru budowlanego, nie dostrzegł geodeta.

No właśnie. Mnie Pan Jarosław Magielski przedstawił dokument inwentaryzacji obrysu budynku który obrazował jeden obiekt. A potem w bardzo dziwny sposób z jednego obrysu powstały trzy. Geodeta uprawniony który dokonał ostatecznej inwentaryzacji geodezyjnej obiektu tak a nie inaczej udokumentował obiekt na grucie.

Po przegranej w sądzie postarałem się tylko o jedno aby ewidencja stanowiąca podstawę wpisu do księgi wieczystej została naprawiona. Od czerwca 2015r prowadziłem dość żywą korespodnecję z Wojewódzkim Inspektorem Geodezji i Kartografii w sprawie co doprowadziło do przyznania mi przez niego racji w szczególności po odnalezieniu dwóch wyroków sądowych.

Pierwszy z wyroków ( WSA II SA/Po 8/13 )

"Kontynuując powyższą myśl należy stwierdzić, iż istnienie części wspólnych poddasza wyklucza możliwość uznania zabudowy za szeregową, bowiem nie można w tym wypadku mówić o pełnej samodzielności konstrukcyjnej poszczególnych segmentów. Tak samo należy ocenić istnienie wspólnej podziemnej hali garażowej, której przestrzeń częściowo jest podzielona na boksy garażowe, wydzielone przegrodami i nie zamknięte, częściowo zaś stanowi wspólną przestrzeń, otwartą i dostępną dla wszystkich użytkowników garaży, stanowiącą wspólne dojście do garaży i drogę ewakuacyjną. Zdaniem Sądu takie rozwiązanie wyklucza możliwość uznania zabudowy za szeregową."

" Z opisu technicznego zawartego w projekcie budowlanym wynika, że planowany obiekt miał posiadać jedną dla wszystkich mieszkańców halę garażową (k. 68, 129 projektu budowlanego). Przestrzeń podziemnego garażu podzielona miała być na boksy garażowe oraz ogólnie dostępną dla wszystkich użytkowników część wspólną. Powierzchnia części wspólnej oraz części wydzielonych po boksy garażowe miała być do siebie zbliżona. Hala garażowa miała posiadać wspólne wejścia dla wszystkich trzech segmentów mieszkalnych oraz wspólną dla nich drogę ewakuacyjną. Tym samym zdaniem Sądu projektowana inwestycja nie miała charakteru zabudowy szeregowej, bowiem planowane segmenty nie miały pełnej samodzielności konstrukcyjnej. "

Drugi z wyroków ( WSA II SA/Po 8/13 )

" Po drugie z projektu budowlanego, wynika również, co słusznie podkreśliły organy, że każda z czterech grup budynków jednorodzinnych dwulokalowych posiada wspólny garaż podziemny wraz z jednym, wspólnym wjazdem do garażu. Wobec tego nie można nie zgodzić się ze stwierdzeniem, że każde pomieszczenie garażowe wraz z jednym wjazdem obsługuje po cztery "budynki jednorodzinne dwulokalowe". Prowadzi to zatem do wniosku, iż niewątpliwie zatwierdzony projekt budowlany dotyczył budynków wielorodzinnych, zaś pomieszczenie garażowe zaprojektowano dla 8 boksów garażowych. "

"Jak wskazano powyżej z opisu technicznego projektu architektoniczno-budowlanego, zatwierdzonego decyzją Starosty [...], wynika, iż przedmiotowy obiekt składający się formalnie z czterech zespołów budynków mieszkalnych, mających po dwie klatki schodowe, nie stanowi jednak odrębnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ponieważ poszczególne części nie są konstrukcyjnie samodzielne, a także mają wspólne jednoprzestrzenne pomieszczenie pod całym obiektem z jednym wjazdem.

W tej sytuacji nie ulega wątpliwości, iż organ zatwierdził projekt budowlany będący w rzeczywistości projektem budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zaś jak zostało wskazane wyżej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazywał w § 13 ust. 2, że na terenach oznaczonych symbolem [...]przewiduje się jako przeznaczenie podstawowe, funkcję mieszkaniową jednorodzinną o niskiej intensywności do 0,5. Zatem uznać należy, iż doszło do rażącego naruszenia przepisów prawa wskazanych na wstępie. Istotne znaczenie ma bowiem okoliczność, czy na danym terenie realizowane będzie budownictwo jednorodzinne czy wielorodzinne. Stąd charakter naruszonych przepisów ocenić należy jako rażący."

I tak pismem z dnia 5 grudnia 2016r Mazwiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezji i Kartografii znak WG-I-7210.62.2016 przedstawił Pani Prokurator Rejonowej niezbity dowód "rażącego naruszenia przepisów" oraz "poświadczenia nieprawdy". 

Bo czym że jest fakt istnienia w cześci rysunkowej projektu zobrazowania jednego budynku w sytuacji gdy w treści pisemnej nazywa się ten obraz budynkami trzema.

Jak podkreślił MWINGiK iż podczas czynności związanych z inwentaryzacja powykonawczą dominujący jest stan faktyczny na gruncie. I to taki geodeta winien przedstawić. Pomimo zatwierdzonego projektu, wydania decyzji w sprawie 3 budynków w zabudowie szeregowej geodeta powinien zinwentaryzować przedmiotowy obiekt jako jeden budynek. 

Niestety - w tym powiecie do błędu przyznać się nie potrafią.

Geodeta broni swojego stanowiska, wicestarosta broni urzędu i geodety - pomimo przywołanego orzecznictwa - człowiek z uprawnieniami, stosownym wykształceniem brnie dalej. Co gorsza komisja rewizyjna przy Staroście Otwockim wie że są wyroki, są interpretacje i nie reaguje.

Ostatnia szansa wybrnięcia z błędu dana Staroście została obecnie zaprzepaszczona.

Pismem GK.III.6640.17 z dnia 4 stycznia 2017r Wicestarosta Otwocki i Kierownik Powiatowego Ośrodka Geodezji i Kartografii brnął dalej w spór o liczbę obiektów i sposób ich ewidencji co wyrażone jest znamiennie w słowach. "Stan faktyczny jest zgodny z wykazanym w ewidencji gruntów i budynków".

W ostatnich dniach po upublicznieniu po raz kolejny całego materiału na forum "Wirtualny Sejmik Otwocki" pierwsi uświadomieni poszkodowani zadali poważne pytanie - czy mam sumienie odbierać im "marzenia". Wyjaśniłem na ile mogłem, że batali o to aby nie doznali szkód trwa już dwa lata. I nie Ja jestem winien popełniania przez innych błędów.

Problem prawnym w sprawie jest odpowiedzialność za kosztowne błędy.

O odpowiedzialności w takiej sprawie mówi kodeks cywilny następująco.

Art. 441. § 1. Jeżeli kilka osób ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym, ich odpowiedzialność jest solidarna.

Trudno być radnym, naczelnikiem, kierownikiem organu, trudno posiadać uprawnienia zdobyte latami nauki i latami praktyki, trudno nie popełniać błędów - niestety najtrudniej jest się chyba innym do nich przyznać.

Możliwe że i ja powinienem szybciej zareagować, pójść do lokatorów i całość im opisać. Zabrakło woli ale czy ja od tego jestem. Publikowałem ostrzeżenia kilka razy. Prosiłem wiele razy Redaktorów lokalnych gazet i co ? Sprawa była trudna, mogła powodować sprzeczności interesów, pozwy sądowe - nie znaleźli odwagi aby chociażby przestrzec.

Zbyt wielu popełniło błędy aby ktoś wziął winę na siebie. Zbyt wielu zaufało innym. Zbyt wielu wykazało się niekompetencją wykonywanej funkcji. Odpowiedzialność się rozmyła. Czy sąd ustali kto "solidarnie" odpowiada za to co się stało ? Nie wiem.